5 užitečných tipů, jak pronajmout byt bez rizika

Pronajímáte nemovitost a máte strach, že si domů nasadíte problémového člověka? Nebo stojíte na straně nájemce a chcete mít jistotu, že vás pronajímatel ze dne na den nepřipraví o střechu nad hlavou? Pak jsou následující řádky určeny právě vám. Vyzpovídali jsme zkušenou realitní advokátku a požádali ji o užitečné tipy, jak pronajmout byt či dům bez rizika.

1. Omezená výše kauce

Pronajímatel může po nájemci požadovat složení kauce. Pokud by nájemce přestal platit nájemné nebo třeba byt nebo vybavení poškodil, pronajímatel se může uspokojit z kauce. Pronajímateli lze takový postup jedině doporučit. Kauce slouží jako první pomoc pro případ, že se z nájemce vyklube továrna na problémy. Pamatujte však, že kauce nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Tedy – pokud nájemné činí 10.000,- Kč, kauce nesmí přesahovat 30.000,- Kč.2.

2. Běžná zvířata nelze zakázat

Pokud chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené potíže, pronajímatel nemůže nájemci zakázat chovat v bytě zvíře. Co to znamená? Chov rybiček, psa, kočky nebo morčete ve většině případů zakázat nejde až na výjimečné případy, kdy nájemce např. chová nebezpečné plemeno psa, který po nocích hlasitě vyje, pravidelně utíká a ohrožuje sousedy. Stejně tak chov vepře, koz nebo ovcí nebude problém na venkovské usedlosti, ale uvnitř bytu v paneláku nájemci neprojde.

I když nájemní smlouva chov zvířat zakazuje, často takové ustanovení nebude vymahatelné. A to navzdory podpisům všech zúčastněných. Jestliže pronajímatel nechce, aby nájemce zvíře v bytě choval, je dobré se s ním před podpisem nájemní smlouvy pobavit a buď upřednostnit jiného zájemce, anebo třeba navýšit kauci (pro případ poškrábaného gauče atd.).

3. Doba určitá nebo neurčitá?

Nájem může skončit uplynutím doby, na kterou byl sjednaný, dohodou smluvních stran nebo výpovědí na základě zákona či nájemní smlouvy. Konkrétní možnosti se liší dle toho, zda je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou: „Zpravidla je lepší uzavřít smlouvu na dobu určitou, a v případě oboustranné spokojenosti ji prodlužovat,“ vysvětluje JUDr. Ilona Černochová, LL.M., zakládající partnerka advokátní kanceláře Realitní advokáti s.r.o., která se specializuje na právo nemovitostí a pomáhá lidem s prodejem, koupí i pronájmem bytů, domů či pozemků.

4. Nájemní smlouva je důležitá

Lidé mnohdy ve snaze ušetřit pár tisíc korun zadají do vyhledávače „nájemní smlouva vzor“, doplní své identifikační údaje, bez rozmyslu podepíšou a následně jsou překvapení, že je pronajímatel chce urychleně vystěhovat, anebo nájemce neplatí, ničí vybavení a oni s tím nemohou nic dělat. Většině rizik se přitom můžete vyhnout díky kvalitní nájemní smlouvě na míru: „Její příprava či kontrola nestojí mnoho a v případném sporu vám ušetří nejen spoustu peněz, ale také času a nervů – ať už jste pronajímatel nebo nájemce,“ doplňuje advokátka Ilona Černochová.

5. Co je psáno, to je dáno!

V žádném případě se nespoléhejte na ústní dohody a přísliby. Nájemní smlouva musí být písemná, určitá a srozumitelná. Zejména v ní nesmí chybět:

• identifikace pronajímatele, nájemce a nemovitosti,
• výše kauce, nájemného, záloh na energie, údržbu společných částí domu atd. a způsob placení,
• trvání nájmu (doba určitá/neurčitá),
• výpovědní důvody,
• délka výpovědní doby,
• specifikace, zda je pronajímán „holobyt“ nebo plně vybavená domácnost vč. nábytku a všech spotřebičů.

Písemná forma je důležitá i pro další jednání. Typicky, aby byla výpověď z nájmu bytu účinná, musí být písemná a doručena pronajímateli/nájemci. Nemá-li výpověď potřebné náležitosti, může při obraně dojít na soud.

Okamžik doručení je klíčový pro počátek výpovědní doby. Ta začíná plynout 1. dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena. Pokud výpověď dojde druhé straně 5. června, výpovědní doba začne plynout 1. července.